LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Vigente al: 27-8-2011
Capo ILOCAZIONE DI IMMOBILIADIBITI AD USO ABITATIVO
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno
approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:
Art. 1.
Ambito di applicazione
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o
rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della
presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,((4-bis,)) 7, 8 e
13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai
sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie
catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla
disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile
qualora non siano stipulati secondo le modalita' di cui al comma 3
dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si
applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, ((4-bis,)) 7 e 13
della presente legge non si applicano ai contratti di locazione
stipulati dagli enti locali in qualita' di conduttori per soddisfare
esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le
disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio
1978, n. 392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente
legge, per la stipula di validi contratti di locazione e' richiesta
la forma scritta.
Art. 2.
Modalita' di stipula e di rinnovo
dei contratti di locazione
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non
inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati
per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore
intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla
seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la
rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi
prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo
lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione
della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta
o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di
cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al
secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime
condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i
contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni
della proprieta' edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono
stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la
durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto
dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto
dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali
sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede
locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia e le
organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine
di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata,
provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta
giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo
4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
((10))
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i
comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio,
aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) piu' favorevoli
per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione
principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I
comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo
stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla
normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte.
I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.
61, e successive modificazioni, per la stessa finalita' di cui al
primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla
normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille,
limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino
essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
(8)
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non
possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di
cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti
non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di
diritto per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte del
locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla
scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha
diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o
per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno
sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il
contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata
in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono
disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
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AGGIORNAMENTO (8)
La L. 24 dicembre 2007, n. 244 ha disposto (con l'art. 2, comma
288) che "L'articolo 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
il quale prevede che i comuni, per favorire la realizzazione degli
accordi tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e quelle dei
conduttori, possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di
bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili piu'
favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di
abitazione principale immobili alle condizioni definite negli accordi
stessi, con possibilita' di deroga al limite minimo dell'aliquota,
deve essere interpretato nel senso che tali aliquote possono arrivare
fino all'esenzione dall'imposta."
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AGGIORNAMENTO (10)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha disposto (con l'art. 3, comma 2)
che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli
articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1,
comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal
Comitato interministeriale per la programmazione economica,
l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle
parti e' ridotta al 19 per cento".
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi
della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i
motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per
l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o
dell'autorizzazione edilizia e' condizione di procedibilita'
dell'azione di rilascio. I termini di validita' della concessione o
dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilita' a seguito
del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione,
da esercitare con le modalita' di cui all'articolo 40 della legge 27
luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede
nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore
deve essere specificato, a pena di nullita', il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta e' fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita'
dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di
disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto
a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in
misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di
locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con
procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha
riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime
condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in
qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con
preavviso di sei mesi.
Capo IICONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI IN BASE AD ACCORDIDEFINITI IN SEDE LOCALE
Art. 4.
Convenzione nazionale
1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al
comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le
organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta
giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e,
successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al
fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata
"convenzione nazionale", che individui i criteri generali per la
definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti,
alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi,
nonche' delle modalita' per garantire particolari esigenze delle
parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri
generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto
con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del
presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi
dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi
del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli
accordi locali di cui al comma 3 dell'articolo 2 e il loro rispetto ,
unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui
all'articolo 4-bis, costituisce condizione per l'applicazione dei
benefici di cui all'articolo 8.
2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito
decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro
delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della
convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del
Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti,
trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo
decreto sono stabilite le modalita' di applicazione dei benefici di
cui all'articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi
del comma 3 dell'articolo 2 in conformita' ai criteri generali di cui
al comma 1 del presente articolo.
3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui
al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il
Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle
quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3
dell'articolo 2 ((nonche' dell'art. 5)), nel caso in cui non vengano
convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprieta'
edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di
cui al medesimo comma 3 dell'articolo 2.
4. Fermo restando quanto stabilito dall'articolo 60, comma 1,
lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con
apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto
del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio
dei ministri, ai sensi dell'articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n.
59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla
legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in
materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di
locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli
attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino
all'adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi
del presente comma.
Art. 4-bis.
(( (Tipi di contratto). ))
((1. La convenzione nazionale di cui all'articolo 4, comma 1,
approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di
cui all'articolo 2, comma 3, nonche' dei contratti di locazione di
natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, e dei contratti di
locazione per studenti universitari di cui all'articolo 5, commi 2 e
3.
2. I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da
definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti
contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la
misurazione delle superfici degli immobili.
3. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto
sono definiti con il decreto di cui all'articolo 4, comma 2)).
Art. 5.
Contratti di locazione di natura transitoria
1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le
condizioni e le modalita' per la stipula di contratti di locazione di
natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla
presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere
stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative
di studenti universitari sulla base ((dei tipi di contratto di cui
all'articolo 4-bis)).
3. E' facolta' dei comuni sede di universita' o di corsi
universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi,
promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base
dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, ((dei
canoni di)) locazione di immobili ad uso abitativo per studenti
universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di
cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio
e le associazioni degli studenti, nonche' cooperative ed enti non
lucrativi operanti nel settore.
Capo IIIESECUZIONE DEI PROVVEDIMENTI DI RILASCIO DEGLI IMMOBILIADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 6.
(Rilascio degli immobili).
1. Nei comuni indicati all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio
1989, n. 61, e successive modificazioni, le esecuzioni dei
provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per
finita locazione sono sospese per un periodo di centottanta giorni a
decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.
2. Il locatore ed il conduttore di immobili adibiti ad uso
abitativo, per i quali penda provvedimento esecutivo di rilascio per
finita locazione, avviano entro il termine di sospensione di cui al
comma 1, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento,
anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per
la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure
definite all'articolo 2 della presente legge.
3. Trascorso il termine di cui al comma 1 ed in mancanza di
accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, i conduttori
interessati possono chiedere, entro e non oltre i trenta giorni dalla
scadenza del termine fissato dal comma 1, con istanza rivolta al pre-
tore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di
procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno
dell'esecuzione. Si applicano i commi dal secondo al settimo
dell'articolo 11 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito,
con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94. Avverso il
decreto del pretore e' ammessa opposizione al tribunale che giudica
con le modalita' di cui all'articolo 618 del codice di procedura
civile. Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data
dell'esecuzione vale anche come autorizzazione all'ufficiale
giudiziario a servirsi dell'assistenza della forza pubblica.
4. Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione
emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il
conduttore puo' chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pre-
tore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di
procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno
dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al
comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11
del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del
pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per
qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalita' di cui
all'articolo 618 del codice di procedura civile.
5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3
e 4 puo' essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il
conduttore abbia compiuto i 65 anni di eta', abbia cinque o piu'
figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilita', percepisca un
trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia
formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale
pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia
prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia
acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di
alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo
differimento del termine delle esecuzioni puo' essere fissato nei
casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare,
convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di
handicap o malato terminale. (1)
6. Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al
comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del
citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni,
dalla legge n. 94 del 1982, nonche' per i periodi di cui all'articolo
3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente
prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono
tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice
civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla
cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni
anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della
variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT),
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati verificatasi nell'anno precedente; l'importo cosi'
determinato e' maggiorato del venti per cento. La corresponsione di
tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il
maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Durante
i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di
cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive
modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal
beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del
provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall'articolo
55 della citata legge n. 392 del 1978. ((3))
7. Fatto salvo quanto previsto dai commi 2-bis e 2-ter
dell'articolo 1 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito,
con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, nonche' quanto
previsto dai commi primo, secondo e terzo dell'articolo 17 del citato
decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla
legge n. 94 del 1982, e' data priorita' ai destinatari di
provvedimenti di rilascio con data di esecuzione fissata entro il
termine di tre mesi.
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AGGIORNAMENTO (1)
Il D.L. 25 febbraio 2000, n. 32, convertito con modificazioni dalla
L. 20 aprile 2000, n. 97 ha disposto (con l'art. 1, comma 1) che "Il
termine dilatorio di cui all'articolo 6, comma 5, della legge 9
dicembre 1998, n. 431, non puo' comunque essere inferiore a nove
mesi."
Ha inoltre disposto (con l'art. 1, comma 2) che "L'esecuzione dei
provvedimenti di rilascio gia' emessi ai sensi dell'articolo 6, comma
5, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e' differita di nove mesi a
partire dal 1° gennaio 2000."
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AGGIORNAMENTO (3)
La Corte Costituzionale con sentenza 25 ottobre-9 novembre 2000, n.
482 (in G.U. 1a s.s. 15/11/2000, n. 47) ha dichiarato
l'illegittimita' costituzionale dell'art. 6, comma 6, della legge 9
dicembre 1998, n. 431, "nella parte in cui esime il conduttore
dall'obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591
del codice civile, anche nel periodo successivo alla scadenza del
termine di sospensione della esecuzione stabilito ope legis o di
quello giudizialmente fissato per il rilascio dell'immobile."
Art. 7.
(Condizione per la messa in esecuzione del
provvedimento di rilascio dell'immobile).
1. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di
rilascio dell'immobile locato e' la dimostrazione che il contratto di
locazione e' stato registrato, che l'immobile e' stato denunciato ai
fini dell'applicazione dell'ICI e che il reddito derivante
dall'immobile medesimo e' stato dichiarato ai fini dell'applicazione
delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel
precetto di cui all'articolo 480 del codice di procedura civile
devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di
locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unita' immobiliare
alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione
dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella
quale il reddito derivante dal contratto e' stato dichiarato nonche'
gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno
precedente a quello di competenza. (1) ((5))
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AGGIORNAMENTO (1)
Il D.L. 25 febbraio 2000, n. 32, convertito con modificazioni dalla
L. 20 aprile 2000, n. 97 ha disposto (con l'art. 1, comma 3) che "Il
comma 1 dell'articolo 7 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si
interpreta nel senso che la dimostrazione dell'esistenza delle
condizioni ivi indicate deve essere effettuata anche con riferimento
ai provvedimenti di rilascio emessi in data anteriore a quella di
entrata in vigore della medesima legge."
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AGGIORNAMENTO (5)
La Corte Costituzionale, con sentenza 24 settembre-5 ottobre 2001,
n. 333 (in G.U. 1a s.s. 10/10/2001, n. 39) ha dichiarato la
illegittimita' costituzionale del presente articolo 7.
Capo IVMISURE DI SOSTEGNO ALMERCATO DELLE LOCAZIONI
Art. 8.
(Agevolazioni fiscali).
1. Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio
1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile
derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai
sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in
sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al
comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate
dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai
sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, e successive modificazioni, e' ulteriormente ridotto
del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai
fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione
dell'imposta proporzionale di registro e' assunto nella misura minima
del 70 per cento.
2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve
indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione
del contratto di locazione nonche' quelli della denuncia
dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.
3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai
contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di
natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2
dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.
4. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica
(CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i
Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni
ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al
comma 1, anche articolando ed ampliando i criteri previsti
dall'articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899.
La proposta del Ministro dei lavori pubblici e' formulata avuto
riguardo alle risultanze dell'attivita' dell'Osservatorio della
condizione abitativa di cui all'articolo 12. Qualora le
determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei
beneficiari dell'agevolazione fiscale prevista dal comma 1, e'
corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro delle
finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della
programmazione economica, la percentuale di determinazione della base
imponibile prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica
ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del
predetto decreto del Ministro delle finanze.
5. Al comma 1 dell'articolo 23 del testo unico delle imposte sui
redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22
dicembre 1986, n. 917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: "I
redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso
abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal
momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di
convalida di sfratto per morosita' del conduttore. Per le imposte
versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da
accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di
convalida di sfratto per morosita' e' riconosciuto un credito di
imposta di pari ammontare".
6. Per l'attuazione dei commi da 1 a 4 e' autorizzata la spesa di
lire 4 miliardi per l'anno 1999, di lire 157,5 miliardi per l'anno
2000, di lire 247,5 miliardi per l'anno 2001, di lire 337,5 miliardi
per l'anno 2002, di lire 427,5 miliardi per l'anno 2003 e di lire 360
miliardi a decorrere dall'anno 2004.
7. Per l'attuazione del comma 5 e' autorizzata la spesa di lire 94
miliardi per l'anno 2000 e di lire 60 miliardi a decorrere dall'anno
2001.
((10))
-------------
AGGIORNAMENTO (10)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha disposto (con l'art. 3, comma 2)
che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli
articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1,
comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal
Comitato interministeriale per la programmazione economica,
l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle
parti e' ridotta al 19 per cento".
Art. 9.
((ARTICOLO ABROGATO DAL D. LGS. 18 FEBBRAIO 2000, N. 47))
Art. 10.
(Ulteriori agevolazioni fiscali).
1. Con provvedimento collegato alla manovra finanziaria per il
triennio 2000-2002 e' istituito, a decorrere dall'anno 2001, un fondo
per la copertura delle minori entrate derivanti dalla concessione,
secondo modalita' determinate dal medesimo provvedimento collegato,
di una detrazione ai fini dell'imposta sul reddito delle persone
fisiche in favore dei conduttori, appartenenti a determinate
categorie di reddito, di alloggi locati a titolo di abitazione
principale, da stabilire anche nell'ambito di una generale revisione
dell'imposizione sugli immobili. Per gli esercizi successivi al
triennio 2000-2002, alla dotazione del fondo si provvede con
stanziamento determinato dalla legge finanziaria, ai sensi
dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n.
468, e successive modificazioni.
2. Le detrazioni di cui al comma 1 non sono cumulabili con i
contributi previsti dal comma 3 dell'articolo 11.
Art. 11
Fondo nazionale
1. Presso il Ministero dei lavori pubblici e' istituito il Fondo
nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione,
la cui dotazione annua e' determinata dalla legge finanziaria, ai
sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto
1978, n. 468, e successive modificazioni.
2. Per ottenere i contributi di cui al comma 3 i conduttori devono
dichiarare sotto la propria responsabilita' che il contratto di
locazione e' stato registrato.
3. Le somme assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono utilizzate
per la concessione, ai conduttori aventi i requisiti minimi
individuati con le modalita' di cui al comma 4, di contributi
integrativi per il pagamento dei canoni di locazione dovuti ai
proprietari degli immobili, di proprieta' sia pubblica sia privata,
nonche', qualora le disponibilita' del Fondo lo consentano, per
sostenere le iniziative intraprese dai comuni anche attraverso la
costituzione di agenzie o istituti per la locazione o attraverso
attivita' di promozione in convenzione con cooperative edilizie per
la locazione, tese a favorire la mobilita' nel settore della
locazione attraverso il reperimento di alloggi da concedere in
locazione per periodi determinati. I comuni possono, con delibera
della propria giunta, prevedere che i contributi integrativi
destinati ai conduttori vengano, in caso di morosita', erogati al
locatore interessato a sanatoria della morosita' medesima, anche
tramite l'associazione della proprieta' edilizia dallo stesso
locatore per iscritto designata, che attesta l'avvenuta sanatoria con
dichiarazione sottoscritta anche dal locatore.
4. Il Ministro dei lavori pubblici, entro novanta giorni dalla data
di entrata in vigore della presente legge, previa intesa in sede di
Conferenza permanente per i rapporti fra lo Stato, le regioni e le
province autonome di Trento e di Bolzano, definisce, con proprio
decreto, i requisiti minimi necessari per beneficiare dei contributi
integrativi di cui al comma 3 e i criteri per la determinazione
dell'entita' dei contributi stessi in relazione al reddito familiare
e all'incidenza sul reddito medesimo del canone di locazione.
5. Le risorse assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono ripartite,
entro il 31 marzo di ogni anno, tra le regioni e le province autonome
di Trento e di Bolzano. A decorrere dall'anno 2005 la ripartizione e'
effettuata dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, previa
intesa con la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le
regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, sulla base dei
criteri fissati con apposito decreto del Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti, previa medesima intesa ed in rapporto
alla quota di risorse messe a disposizione dalle singole regioni e
province autonome, ai sensi del comma 6.
6. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono
concorrere al finanziamento degli interventi di cui al comma 3 con
proprie risorse iscritte nei rispettivi bilanci.
7. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano
provvedono alla ripartizione fra i comuni delle risorse di cui al
comma 6 nonche' di quelle ad esse attribuite ai sensi del comma 5,
sulla base di parametri che premino anche la disponibilita' dei
comuni a concorrere con proprie risorse alla realizzazione degli
interventi di cui al comma 3. Qualora le risorse di cui al comma 5
non siano trasferite ai comuni entro novanta giorni dall'effettiva
attribuzione delle stesse alle regioni e alle province autonome, il
Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dei
lavori pubblici, previa diffida alla regione o alla provincia
autonoma inadempiente, nomina un commissario ad acta; gli oneri
connessi alla nomina ed all'attivita' del commissario ad acta sono
posti a carico dell'ente inadempiente.
8. I comuni definiscono l'entita' e le modalita' di erogazione dei
contributi di cui al comma 3, individuando con appositi bandi
pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne, nel
rispetto dei criteri e dei requisiti minimi di cui al comma 4. ((I
bandi per la concessione dei contributi integrativi devono essere
emessi entro il 30 settembre di ogni anno con riferimento alle
risorse assegnate, per l'anno di emissione del bando, dalla legge
finanziaria)).
9. Per gli anni 1999, 2000 e 2001, ai fini della concessione dei
contributi integrativi di cui al comma 3, e' assegnata al Fondo una
quota, pari a lire 600 miliardi per ciascuno degli anni 1999, 2000 e
2001, delle risorse di cui alla legge 14 febbraio 1963, n. 60, rela-
tive alle annualita' 1996, 1997 e 1998. Tali disponibilita' sono
versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate,
con decreti del Ministro del tesoro, del bilancio e della
programmazione economica, ad apposita unita' previsionale di base
dello stato di previsione del Ministero dei lavori pubblici. Le
predette risorse, accantonate dalla deliberazione del CIPE del 6
maggio 1998, non sono trasferite ai sensi dell'articolo 61 del
decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, e restano nella
disponibilita' della Sezione autonoma della Cassa depositi e prestiti
per il predetto versamento.
10. Il Ministero dei lavori pubblici provvedera', a valere sulle
risorse del Fondo di cui al comma 1, ad effettuare il versamento
all'entrata del bilancio dello Stato nell'anno 2003 delle somme
occorrenti per la copertura delle ulteriori minori entrate derivanti,
in tale esercizio, dall'applicazione dell'articolo 8, commi da 1 a 4,
pari a lire 67,5 miliardi, intendendosi ridotta per un importo
corrispondente l'autorizzazione di spesa per l'anno medesimo
determinata ai sensi del comma 1 del presente articolo.
11. Le disponibilita' del Fondo sociale, istituito ai sensi
dell'articolo 75 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sono versate
all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate con
decreto del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione
economica al Fondo di cui al comma 1.
Capo VDISPOSIZIONI FINALI
Art. 12.
(Osservatorio della
condizione abitativa).
1. L'Osservatorio della condizione abitativa, istituito
dall'articolo 59 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, e'
costituito presso il Ministero dei lavori pubblici ed effettua la
raccolta dei dati nonche' il monitoraggio permanente della situazione
abitativa. Il Ministro dei lavori pubblici, con proprio decreto da
emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della
presente legge, definisce l'organizzazione e le funzioni
dell'Osservatorio, anche ai fini del collegamento con gli osservatori
istituiti dalle regioni con propri provvedimenti.
Art. 13.
(Patti contrari alla legge).
1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del
canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto
scritto e registrato.
2. Nei casi di nullita' di cui al comma 1 il conduttore, con
azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna
dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme
corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto
scritto e registrato.
3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata
del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' nulla ogni
pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a
quello massimo definito, per immobili aventi le medesime
caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi
definiti in sede locale. Per i con tratti stipulati in base al comma
1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni
della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonche'
qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad
attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente
stabilito.
5. Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con
azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna
dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme
indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo' altresi'
richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la
locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto
dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale
azione e' altresi' consentita nei casi in cui il locatore ha preteso
l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione
di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che
accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina
il canone dovuto, che non puo' eccedere quello definito ai sensi del
comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo
5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente
l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente
periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme
eventualmente eccedenti.
6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla
presente legge non producono effetti se non vi e' obbligo di
registrazione del contratto stesso.
Art. 14.
(Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).
1. In sede di prima applicazione dell'articolo 4 della presente
legge, non trova applicazione il termine di novanta giorni di cui al
comma 2 del medesimo articolo 4.
2. Con l'attuazione del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n.
51, nell'articolo 6 e nell'articolo 13, comma 5, della presente legge
al pretore si intende sostituito il tribunale in composizione
monocratica e al tribunale il tribunale in composizione collegiale.
3. Sono abrogati l'articolo 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n.
333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n.
359, nonche' gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del decreto-legge 30
dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21
febbraio 1989, n. 61.
4. Sono altresi' abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16,
17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65,
66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso
alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad
applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di
locazioni vigenti prima di tale data.
Art. 15.
(Copertura finanziaria).
1. All'onere derivante dall'attuazione dei commi da 1 a S
dell'articolo 8, valutato in lire 4 miliardi per l'anno 1999 e in
lire 420 miliardi a decorrere dall'anno 2000, si provvede mediante
utilizzo delle proiezioni per i medesimi anni degli stanziamenti
iscritti, ai fini del bilancio triennale 19982000, nell'ambito
dell'unita' previsionale di base di parte corrente " Fondo speciale "
dello stato di previsione del Ministero del tesoro, del bilancio e
della programmazione economica per l'anno finanziario 1998, allo
scopo parzialmente utilizzando, quanto a lire 4 miliardi per l'anno
1999 e quanto a lire 299 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento
relativo al Ministero dei lavori pubblici, nonche', quanto a Lire 107
miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo alla Presidenza
del Consiglio dei ministri e, quanto a lire 14 miliardi per l'anno
2000, l'accantonamento relativo al Ministero di grazia e giustizia.
2. Il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione
economica e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le
occorrenti variazioni di bilancio.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara' inserita
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. E fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla
osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addi' 9 dicembre 1998
Il Presidente del Senato della Repubblica nell'esercizio delle
funzioni del Presidente della Repubblica, ai sensi dell'articolo 86
della Costituzione
MANCINO
D'Alema, Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli: Diliberto